هل الفاتورة الإلكترونية تشمل فواتير الإيجارات والعقارات؟

هل الفاتورة الإلكترونية تشمل فواتير الإيجارات والعقارات؟

منذ بدء تطبيق منظومة الفاتورة الإلكترونية في المملكة العربية السعودية، أصبح الحديث عنها يشغل اهتمام أصحاب الأنشطة التجارية والمهنية وحتى الأفراد. هذه المنظومة التي تهدف إلى تعزيز الشفافية وتحسين كفاءة النظام الضريبي، شملت أغلب القطاعات الاقتصادية، إلا أن الكثيرين لا يزالون يتساءلون عن مدى شمولها لفواتير الإيجارات والعقارات، خصوصًا في ظل اختلاف طبيعة النشاط العقاري عن غيره من الأنشطة التجارية. في هذا المقال سنوضح بالتفصيل ما إذا كانت فواتير الإيجار والعقارات مشمولة ضمن منظومة الفاتورة الإلكترونية، وما هي الحالات التي تخضع أو تُستثنى منها، مع شرح شامل لمتطلبات الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك في هذا الجانب.

ما هي الفاتورة الإلكترونية؟

الفاتورة الإلكترونية هي وثيقة رقمية تُصدر وتُرسل وتُحفظ إلكترونيًا عبر نظام إلكتروني معتمد من الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك. تحتوي الفاتورة على بيانات ومعايير محددة، مثل رقم الفاتورة، وتاريخ الإصدار، والرقم الضريبي، وتفاصيل المورد والمشتري، ونوع السلع أو الخدمات، ومبلغ الضريبة المضافة.
تهدف هذه المنظومة إلى توحيد إجراءات الفوترة، والحد من التهرب الضريبي، وتحسين الرقابة على التعاملات التجارية. وقد أصبحت إلزامية على المنشآت الخاضعة لضريبة القيمة المضافة في مراحل تدريجية منذ ديسمبر 2021، مع توسيع التطبيق تدريجيًا ليشمل مختلف القطاعات.

الفرق بين الفواتير التجارية وفواتير العقارات

قبل الحديث عن شمول فواتير الإيجارات والعقارات بالمنظومة، يجب التفرقة بين نوعين من الفواتير:

الفواتير التجارية: وهي التي تُصدر عند بيع السلع أو تقديم الخدمات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة.

فواتير العقارات والإيجارات: وهي التي تتعلق بتأجير أو بيع العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية.
هذه الفواتير تختلف من حيث طبيعة النشاط والضريبة المفروضة، مما يجعل شمولها في النظام الإلكتروني يعتمد على تفاصيل محددة يوضحها النظام الضريبي السعودي.

هل تشمل الفاتورة الإلكترونية فواتير الإيجارات؟

الجواب يعتمد على طبيعة العقار والغرض من الإيجار.
إذا كان الإيجار متعلقًا بعقار سكني مؤجر لغرض السكن فقط، فإن هذه المعاملة لا تخضع لضريبة القيمة المضافة وبالتالي لا تتطلب إصدار فاتورة إلكترونية. أما إذا كان الإيجار لعقار تجاري، مثل مكاتب أو محلات أو مخازن، فإنه يخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%، وبالتالي يجب إصدار فاتورة إلكترونية موثقة لهذه المعاملة.

بمعنى آخر، العقود السكنية خارج نطاق الفاتورة الإلكترونية، بينما العقارات التجارية خاضعة للنظام بشكل كامل.
على سبيل المثال، إذا قام مالك بناية سكنية بتأجير شقق للسكن، فهو غير ملزم بإصدار فاتورة إلكترونية. أما إذا قام بتأجير محلات تجارية في نفس البناية، فهنا يكون مطالبًا بإصدار فاتورة إلكترونية تشمل تفاصيل الضريبة المضافة.

هل تشمل الفاتورة الإلكترونية بيع العقارات؟

فيما يخص عمليات بيع العقارات، فإن شمولها بمنظومة الفاتورة الإلكترونية يعتمد على الجهة التي تقوم بالبيع.
إذا كان البائع جهة تجارية مسجلة في ضريبة القيمة المضافة وتتعامل في بيع العقارات كجزء من نشاطها الاقتصادي (مثل شركات التطوير العقاري)، فهي ملزمة بإصدار فاتورة إلكترونية عند بيع العقار.
أما إذا كان البائع فردًا يبيع عقارًا يملكه بشكل شخصي وغير مسجل في نظام ضريبة القيمة المضافة، فهذه المعاملة لا تتطلب فاتورة إلكترونية.

على سبيل المثال، إذا قامت شركة تطوير ببيع وحدة سكنية في مشروع عقاري جديد، فيجب عليها إصدار فاتورة إلكترونية موثقة تحتوي على قيمة العقار والضريبة المستحقة. بينما إذا باع شخص منزله الخاص لشخص آخر، فذلك لا يدخل ضمن نطاق الفاتورة الإلكترونية.

ما هو دور الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك في هذا السياق؟

الهيئة هي الجهة المسؤولة عن تحديد الأنشطة التي تخضع لنظام الفوترة الإلكترونية. وقد أوضحت أن أي نشاط اقتصادي خاضع لضريبة القيمة المضافة يجب أن يلتزم بإصدار الفاتورة الإلكترونية.
لكن في المقابل، الأنشطة غير الخاضعة للضريبة – مثل الإيجارات السكنية أو بيع العقارات الخاصة – لا يشملها هذا الالتزام.
كما توفر الهيئة بوابة إلكترونية توضح من خلالها كيفية تطبيق النظام على مختلف الأنشطة، مع إرشادات تفصيلية حول شكل الفواتير ومتطلباتها الفنية.

أسباب استثناء فواتير الإيجارات السكنية

تستند الهيئة في استثناء الإيجارات السكنية إلى أن هذه الأنشطة لا تُعد نشاطًا اقتصاديًا تجاريًا بالمعنى الضريبي. فهي لا تولّد ضريبة قيمة مضافة، ولا تعتبر عمليات بيع أو توريد خاضعة للضريبة.
كما أن إدخال هذه المعاملات في منظومة الفاتورة الإلكترونية سيُثقل كاهل الأفراد والملاك غير التجاريين بمتطلبات تقنية وإدارية لا تتناسب مع طبيعة تعاملاتهم.
من هنا، تم قصر الإلزام على المنشآت والشركات التي تقدم خدمات أو توريدات خاضعة للضريبة فقط.

متى تصبح فواتير العقارات السكنية خاضعة للفاتورة الإلكترونية؟
قد تخضع فواتير العقارات السكنية للفوترة الإلكترونية في حالة واحدة، وهي عندما تكون الشركة العقارية تقدم خدمات إضافية تتعلق بالعقار السكني، مثل الصيانة أو التأجير المفروش أو الخدمات الفندقية.
في هذه الحالات، تتحول طبيعة الخدمة من “إيجار سكني” إلى “خدمة تجارية”، وبالتالي تدخل ضمن نطاق ضريبة القيمة المضافة والفاتورة الإلكترونية.
على سبيل المثال، شركة تدير مجمعًا سكنيًا وتؤجر الوحدات مفروشة مع خدمات تنظيف وأمن وصيانة، تعتبر هذه الخدمة خاضعة للضريبة ويجب أن تصدر عنها فاتورة إلكترونية.

الفاتورة الإلكترونية في القطاع العقاري التجاري

في المقابل، يُعتبر القطاع العقاري التجاري من أكثر القطاعات التزامًا بنظام الفوترة الإلكترونية، نظرًا لتنوع تعاملاته وكثرة الأطراف المعنية.
تشمل الفواتير الإلكترونية في هذا القطاع عمليات بيع وشراء المكاتب التجارية، تأجير المعارض، مراكز التسوق، والمخازن.
تُسجّل هذه الفواتير في النظام الإلكتروني وتُرسل إلى الهيئة بشكل فوري أو شبه فوري، مما يعزز من الشفافية ويضمن دقة احتساب الضريبة.

المزايا التي تقدمها الفاتورة الإلكترونية للقطاع العقاري

اعتماد الفواتير الإلكترونية في التعاملات العقارية التجارية يقدم العديد من الفوائد، من أهمها:

توثيق العمليات المالية بشكل دقيق ومنظم.

تسهيل المراجعات الضريبية وتدقيق الحسابات.

الحد من التلاعب أو إصدار فواتير غير حقيقية.

تسهيل الحصول على التمويل البنكي لأن البنوك تعتمد على فواتير إلكترونية موثقة كدليل على الإيرادات.

تسريع إجراءات البيع والشراء عبر توثيق المعاملات إلكترونيًا.

التحديات التي تواجه تطبيق النظام في المجال العقاري

رغم الفوائد الكبيرة، إلا أن هناك بعض التحديات، خصوصًا في التعامل مع ملاك العقارات الأفراد الذين لا يمتلكون الخبرة التقنية اللازمة.
كما أن بعض الأنشطة المختلطة (سكنية وتجارية) قد تواجه صعوبة في تصنيف المعاملات وتحديد ما هو خاضع للفوترة وما هو مستثنى.
لذلك، تعمل الهيئة على تقديم إرشادات واضحة وتدريبات توعوية للمساعدة في توحيد الفهم وتطبيق النظام بسلاسة.

ما الذي يجب على الشركات العقارية فعله للامتثال للنظام؟
الشركات العقارية التجارية مطالبة بالربط مع منظومة الفاتورة الإلكترونية باستخدام أنظمة محاسبية معتمدة.
كما يجب التأكد من تضمين البيانات الإلزامية في الفاتورة مثل رقم التسجيل الضريبي، تفاصيل العميل، قيمة الضريبة، وتاريخ الإصدار.
ومن الضروري الاحتفاظ بنسخ إلكترونية من الفواتير لمدة لا تقل عن ست سنوات لتقديمها في حال المراجعة أو التدقيق الضريبي.

الفاتورة الإلكترونية لا تشمل فواتير الإيجارات والعقارات السكنية لأنها غير خاضعة لضريبة القيمة المضافة، لكنها تشمل العقارات التجارية وجميع الأنشطة المرتبطة بها.
وفي حين يُستثنى الأفراد والملاك الذين يؤجرون للسكن فقط من الالتزام بالنظام، فإن الشركات العقارية والمطورين التجاريين ملزمون بتطبيقه بشكل كامل.
يُعد النظام خطوة مهمة نحو رقمنة الاقتصاد وتعزيز الشفافية، لكنه في الوقت ذاته يأخذ بعين الاعتبار طبيعة الأنشطة غير التجارية ليستثنيها من التعقيدات الإدارية.

وبهذا يتضح أن فواتير الإيجارات والعقارات السكنية ليست جزءًا من منظومة الفاتورة الإلكترونية، إلا في الحالات التي تتحول فيها المعاملة إلى نشاط تجاري أو خدمي خاضع للضريبة. ومن المهم أن يراجع كل مالك أو منشأة طبيعة نشاطه لتحديد ما إذا كان ملزمًا بتطبيق النظام أو مستثنى منه، ضمانًا للامتثال الضريبي السليم وتفادي أي مخالفات مستقبلية.