هل الفاتورة الإلكترونية تنطبق على الصفقات العقارية؟

هل الفاتورة الإلكترونية تنطبق على الصفقات العقارية؟

أصبحت الفاتورة الإلكترونية واحدة من أهم ركائز التحول الرقمي في المملكة العربية السعودية، إذ تهدف إلى تعزيز الشفافية ومكافحة التهرب الضريبي وتسهيل عمليات المراقبة والإدارة الضريبية. ومع توسع تطبيق منظومة الفوترة الإلكترونية التي تشرف عليها الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك، بدأت الأسئلة تتزايد حول نطاق تطبيقها، خصوصًا فيما يتعلق بالصفقات العقارية التي تُعد من أكثر المعاملات المالية أهمية وحساسية في السوق السعودي.

فهل تُطبق الفاتورة الإلكترونية على الصفقات العقارية؟ وهل يجب على مكاتب العقار أو المطورين العقاريين إصدار فواتير إلكترونية عند البيع أو التأجير؟ وما هي الاستثناءات أو الشروط الخاصة بهذا النوع من المعاملات؟
في هذا المقال، سنتناول بالتفصيل الإجابة على هذه الأسئلة، مع تحليل شامل يوضح علاقة الفاتورة الإلكترونية بالقطاع العقاري في المملكة.

أولًا: ما المقصود بالفاتورة الإلكترونية؟

الفاتورة الإلكترونية هي وثيقة رقمية تُصدر وتُرسل وتُحفظ إلكترونيًا وفقًا لمتطلبات الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك، وتُعتبر بديلاً عن الفواتير الورقية التقليدية.
تتضمن الفاتورة الإلكترونية جميع البيانات الأساسية مثل اسم المورد والمشتري، الرقم الضريبي، قيمة الضريبة المضافة، وصف السلع أو الخدمات، وتاريخ الإصدار.
وتُصدر من خلال نظام إلكتروني معتمد يتصل مباشرة بمنصة الهيئة، بحيث تُرسل نسخة فورية من الفاتورة إلى النظام المركزي للهيئة لضمان الشفافية والتوثيق الكامل.

ثانيًا: طبيعة الصفقات العقارية

الصفقات العقارية تشمل عمليات بيع وشراء وتأجير ونقل ملكية العقارات السكنية أو التجارية، بالإضافة إلى الخدمات العقارية مثل الوساطة، إدارة الأملاك، التسويق العقاري، وغيرها.

ويختلف التعامل الضريبي مع هذه الأنشطة حسب نوعها:

بعض العمليات تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%.

وبعضها الآخر معفى تمامًا من الضريبة، مثل بيع العقارات السكنية الخاصة أو تأجير الوحدات السكنية.
وبالتالي، فإن تطبيق الفاتورة الإلكترونية على الصفقات العقارية يعتمد بشكل أساسي على خضوع المعاملة لضريبة القيمة المضافة من عدمه.

ثالثًا: متى تُطبق الفاتورة الإلكترونية على الصفقات العقارية؟

بحسب تعليمات الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك، فإن الفاتورة الإلكترونية تُصدر عند تنفيذ أي عملية خاضعة لضريبة القيمة المضافة.
وهذا يعني أنه في حال كانت الصفقة العقارية أو الخدمة المقدمة ضمن نطاق الضريبة، يجب على المنشأة إصدار فاتورة إلكترونية وفق النظام.

وفيما يلي أبرز الحالات التي تُلزم بإصدار فاتورة إلكترونية:

بيع العقارات التجارية أو الأراضي الاستثمارية

في حال كان العقار يُستخدم لأغراض تجارية أو استثمارية (مثل المجمعات التجارية أو المكاتب أو المستودعات)، فإن عملية البيع تكون خاضعة لضريبة القيمة المضافة، وبالتالي يُلزم البائع بإصدار فاتورة إلكترونية توضح قيمة الضريبة المفروضة.

تقديم خدمات الوساطة العقارية

الوسيط أو المكتب العقاري الذي يقدم خدمة الوساطة بين البائع والمشتري يُعد مزود خدمة، وتخضع هذه الخدمة لضريبة القيمة المضافة، ما يستلزم إصدار فاتورة إلكترونية للعميل مقابل أتعاب الوساطة.

خدمات إدارة الأملاك والعقارات التجارية

الشركات أو الأفراد الذين يديرون عقارات الغير مقابل أجر، يجب عليهم إصدار فواتير إلكترونية عن الخدمات المقدمة لأنها خاضعة للضريبة.

تأجير العقارات التجارية

في حال تم تأجير مكتب، متجر، أو مبنى تجاري، فإن العقد يُعتبر معاملة خاضعة لضريبة القيمة المضافة، وبالتالي تُصدر فاتورة إلكترونية لكل فترة إيجارية وفق النظام.

رابعًا: الحالات التي لا تُطبق فيها الفاتورة الإلكترونية على العقارات

على الجانب الآخر، هناك بعض الحالات التي لا تُلزم بإصدار فواتير إلكترونية، وتشمل ما يلي:

بيع العقارات السكنية للأفراد
عندما يبيع شخص عقارًا سكنيًا مخصصًا للاستخدام الشخصي (وليس ضمن نشاط تجاري)، فإن هذه العملية لا تخضع لضريبة القيمة المضافة، وبالتالي لا تتطلب إصدار فاتورة إلكترونية.

تأجير الوحدات السكنية
العقود الخاصة بتأجير الشقق أو المنازل السكنية تُعد معفاة من ضريبة القيمة المضافة، لذا لا يُطلب من المؤجر إصدار فاتورة إلكترونية عن الإيجار السكني.

التصرفات العقارية الخاضعة لضريبة التصرفات العقارية (بدلاً من ضريبة القيمة المضافة)
منذ تطبيق ضريبة التصرفات العقارية في المملكة بنسبة 5%، تم إعفاء هذه الصفقات من ضريبة القيمة المضافة، أي أن البيع الخاضع لضريبة التصرفات العقارية لا يتطلب فاتورة إلكترونية خاصة بالضريبة المضافة، بل يُوثق ضمن النظام العقاري المعتمد عبر وزارة العدل.

خامسًا: العلاقة بين الفاتورة الإلكترونية وضريبة التصرفات العقارية

من المهم التمييز بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية.

ضريبة القيمة المضافة (VAT) تُفرض على السلع والخدمات عند البيع أو الشراء في السوق التجارية، بنسبة 15%.

ضريبة التصرفات العقارية (RET) تُفرض بنسبة 5% عند بيع أو نقل ملكية عقار في المملكة.

لذلك، عندما تكون الصفقة العقارية خاضعة لضريبة التصرفات العقارية، فإنها تُسجل إلكترونيًا عبر منصة “إتمام” أو “وزارة العدل”، ولا تتطلب فاتورة إلكترونية من نظام الفوترة الخاص بالهيئة، لأن المعاملة لا تندرج تحت ضريبة القيمة المضافة.

أما إذا كانت العملية خاضعة لضريبة القيمة المضافة (مثل بيع مجمع تجاري أو تأجير مبنى تجاري)، فإن الفاتورة الإلكترونية تُعد إلزامية لإثبات العملية الضريبية.

سادسًا: دور الفاتورة الإلكترونية في تنظيم القطاع العقاري

رغم أن الفاتورة الإلكترونية لا تُطبق على جميع أنواع الصفقات العقارية، إلا أنها تلعب دورًا مهمًا في تحسين الشفافية والمساءلة داخل القطاع العقاري، خاصة في المعاملات التجارية.

ومن أبرز الفوائد التي تحققها الفواتير الإلكترونية في هذا المجال:

توثيق المعاملات المالية بدقة

الفواتير الإلكترونية تُعتبر دليلًا رقميًا على جميع العمليات التجارية التي تتم بين الأطراف، مما يحد من النزاعات ويضمن حفظ الحقوق.

منع التلاعب بالأسعار أو القيم التقديرية

عند إصدار الفواتير إلكترونيًا، لا يمكن تعديلها أو التلاعب بها بعد الإرسال، مما يضمن مصداقية الأسعار وقيم الصفقات.

تسهيل الرقابة الضريبية على الأنشطة العقارية

الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك يمكنها تتبع الفواتير الإلكترونية الخاصة بالأنشطة العقارية بسهولة، مما يسهل الكشف عن حالات التهرب الضريبي.

رفع كفاءة المحاسبة لدى المكاتب العقارية

اعتماد الفواتير الإلكترونية يجعل مكاتب العقار أكثر التزامًا وتنظيمًا، إذ يمكنها إصدار تقارير مالية دقيقة بسهولة دون الحاجة إلى العمل الورقي المرهق.

تعزيز الثقة بين المستثمرين والعملاء

حين يعلم المشتري أو المستأجر أن المكتب العقاري يُصدر فواتير إلكترونية نظامية، تزداد الثقة في التعامل، مما يُعزز من سمعة القطاع.

سابعًا: كيفية تطبيق الفواتير الإلكترونية في العقارات التجارية

في حال كانت المنشأة العقارية خاضعة لضريبة القيمة المضافة، يجب عليها الالتزام بإصدار الفواتير الإلكترونية عبر نظام معتمد من الهيئة، ويتضمن ذلك الخطوات التالية:

الربط مع نظام الفوترة الإلكترونية (مرحلة التكامل)

يجب أن يكون النظام المحاسبي للمنشأة مرتبطًا بنظام الهيئة لإرسال الفواتير فور إصدارها.

التحقق من بيانات المشتري

يجب أن تتضمن الفاتورة الرقم الضريبي للطرف الآخر إذا كان مسجلًا في الضريبة.

إصدار الفواتير بصيغة إلكترونية معتمدة (XML أو PDF/A3)

هذه الصيغة تضمن أن الفاتورة متوافقة مع متطلبات الهيئة ويمكن حفظها رقميًا.

إدراج رمز الاستجابة السريعة (QR Code)

الفاتورة الإلكترونية تحتوي على رمز QR يمكّن الهيئة والمستفيد من التحقق من صحتها مباشرة.

الاحتفاظ بنسخ إلكترونية من الفواتير لمدة لا تقل عن 6 سنوات

وذلك لضمان إمكانية المراجعة أو التدقيق في المستقبل.

ثامنًا: الحالات الخاصة – المطورون العقاريون والمشروعات السكنية

في بعض الحالات، مثل بيع الوحدات السكنية ضمن مشروع تطوير عقاري، قد تكون المعاملة معفاة من ضريبة القيمة المضافة إذا تم تسجيل المشروع ضمن مبادرة الإعفاء السكني من قبل الهيئة.
أما المشاريع الاستثمارية (مثل المولات أو الأبراج التجارية)، فإن جميع مبيعاتها وخدماتها تخضع لضريبة القيمة المضافة، وبالتالي يلزم المطور العقاري بإصدار فواتير إلكترونية لكل معاملة.

تاسعًا: الفاتورة الإلكترونية وعقود الإيجار

من الجدير بالذكر أن نظام “إيجار” التابع لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان أصبح يوفّر إمكانية إصدار فواتير إلكترونية بشكل مباشر من خلال المنصة، خاصة للعقارات التجارية.
أما العقارات السكنية، فلا تُطبق عليها الضريبة، وبالتالي لا تتطلب فواتير إلكترونية ضريبية، بل يتم توثيق العقود فقط دون التزامات ضريبية.

عاشرًا: أثر تطبيق الفواتير الإلكترونية على سوق العقار

من أبرز الآثار الإيجابية التي حققها إدخال الفواتير الإلكترونية في المعاملات العقارية الخاضعة للضريبة ما يلي:

زيادة الشفافية في التعاملات.

خفض معدلات التهرب الضريبي.

تحسين جودة البيانات المالية في القطاع العقاري.

تعزيز الرقابة على المكاتب العقارية والمطورين.

دعم تحقيق أهداف التحول الرقمي لرؤية السعودية 2030.

ومع استمرار الهيئة في توسيع نطاق تطبيق الفواتير الإلكترونية، من المتوقع أن يشمل ذلك مستقبلًا المزيد من الأنشطة العقارية والخدمات المرتبطة بها، خصوصًا مع تطور التكامل بين الأنظمة الحكومية المختلفة مثل العدل والتجارة والإسكان.

الفاتورة الإلكترونية تُطبق على الصفقات العقارية الخاضعة لضريبة القيمة المضافة مثل بيع وتأجير العقارات التجارية أو تقديم خدمات الوساطة والإدارة العقارية، في حين لا تُطبق على الصفقات المعفاة مثل بيع المساكن الخاصة أو تأجير الوحدات السكنية.
أما الصفقات الخاضعة لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% فهي تُسجل من خلال المنصات العقارية الرسمية وليست جزءًا من نظام الفوترة الإلكترونية.

بذلك يمكن القول إن الفاتورة الإلكترونية ليست إلزامية لجميع أنواع الصفقات العقارية، ولكنها أصبحت عنصرًا أساسيًا لتنظيم السوق التجاري العقاري وضمان الالتزام الضريبي وتحقيق الشفافية المالية.
ومع التوسع المستمر في التحول الرقمي بالمملكة، ستلعب الفواتير الإلكترونية دورًا أكبر في تنظيم العلاقة بين الأطراف العقارية وتحسين بيئة الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية.